อัปเดตค่าโอนที่ดินปี 2569 คนอยากกู้ซื้อบ้าน-คอนโดห้ามพลาด !

การกู้ซื้อบ้าน หรือคอนโด ไม่ได้มีแค่เรื่องวงเงินกู้ ดอกเบี้ย หรือผ่อนต่อเดือนเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายสำคัญที่หลายคนมักมองข้าม ซึ่งก็คือ “ค่าโอนที่ดิน” ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายก้อนแรก ที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์จริง

ในบทความนี้ นครทองจะพาคุณไปทำความเข้าใจตั้งแต่ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินคืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และวิธีคำนวณแบบเข้าใจง่าย ไปจนถึงอัปเดตข้อมูลสำคัญ สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน หรือคอนโดในปี 2569 แบบครบจบในที่เดียว ถ้าพร้อมแล้ว ไปเริ่มกันเลย !

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร 

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน ในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ สมุทรปราการ หรือที่ดินเปล่า โดยการโอนจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ถือเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อ และผู้ขายต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า เพราะเป็นขั้นตอนสุดท้าย ก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ หากไม่มีการชำระค่าโอนตามที่กฎหมายกำหนด จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้

โอนบ้าน vs โอนที่ดิน vs โอนคอนโด ต่างกันอย่างไร ?

สำหรับใครหลายคนที่ยังสงสัยว่า การโอนที่ดิน โอนบ้าน และโอนคอนโด แตกต่างกันอย่างไร ? วันนี้นครทองมีคำตอบ แม้จะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันที่ประเภททรัพย์สิน และสิทธิที่ได้รับ ดังนี้

	โอนบ้าน	โอนที่ดิน	โอนคอนโด
ทรัพย์สินที่โอน	ที่ดินพร้อมบ้าน	ที่ดินเปล่า หรือพร้อมสิ่งปลูกสร้าง	ห้องชุด พร้อมสิทธิในที่ดินส่วนกลาง
เอกสารหลัก	โฉนดที่ดิน	โฉนดที่ดิน	หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2)
ค่าโอนหลัก	2% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย
สถานที่ดำเนินการ	สำนักงานที่ดิน

สรุปแบบเข้าใจง่าย

• โอนที่ดิน: โอนเฉพาะกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
• โอนบ้าน: โอนที่ดินพร้อมตัวบ้าน คิดค่าโอนจากราคาประเมินรวม
• โอนคอนโด: โอนห้องชุด พร้อมสิทธิในที่ดินส่วนกลาง

อัปเดตค่าโอนที่ดินปี 2569 ที่คนอยากกู้ห้ามพลาด !

ปี 2569 ถือเป็นปีที่คนอยากกู้ซื้อที่ดิน กู้ซื้อบ้าน หรือกู้ซื้อคอนโด ควรจับตาเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินเป็นพิเศษ เพราะนอกจากอัตราปกติที่ยังคงอยู่ ยังมีอยู่แล้ว มาตรการรัฐยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้เพิ่มอีกด้วย (สำหรับผู้ซื้อที่เข้าเงื่อนไข)

โดยปกติ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า) และค่าจดจำนองจะคิดที่ 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งถือเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ สำหรับคนที่ต้องกู้ซื้อ

แต่สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รัฐได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียม ค่าโอน และค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 โดยจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนลง จากหลักหมื่น หรือหลักแสน เหลือเพียงไม่กี่ร้อยบาท

อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวมีเงื่อนไขชัดเจน เช่น ผู้ซื้อจะต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และเป็นการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน ดังนั้น ผู้ที่วางแผนกู้ซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโดในปี 2569 ควรตรวจสอบสิทธิ์ให้ครบถ้วน และวางแผนการเงินให้ดี โดยเผื่อกรณีใช้อัตราปกติไว้ด้วย เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น และไม่สะดุดในวันโอนจริง

อ่านเพิ่มเติม: ราชกิจจาฯ ฉบับเต็ม 

หากคุณกำลังวางแผนกู้ซื้อบ้าน และมองหาทาวน์เฮ้าส์ สมุทรปราการ ที่คุ้มค่าในระยะยาว ขอแนะนำ นครทองดิ เออเบิร์น ไวบ์ (แพรกษา – นิคมฯ บางปู)” ทาวน์เฮ้าส์ที่มีดีไซน์โมเดิร์น โปร่งโล่ง และกว้าง อยู่สบายเหมือนได้บ้านเดี่ยว พร้อมฟังก์ชันครบ เดินทางสะดวก และตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์

สำรวจ ! ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง

• ค่าคำขอโอนที่ดิน: 5 บาท
• ค่าอากร: 5 บาท
• ค่าพยาน: 20 บาท
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: สำหรับปี 2569 คิดที่ 2% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• ค่าจดจำนองที่ดิน: ในกรณีกู้ธนาคาร คิดที่ 1% ของวงเงินที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์: คิดที่ 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย (ใช้ราคาสูงสุด) แต่ถ้าผู้ขายถือครองที่ดินครบ 5 ปี จะเสียค่าโอนที่แค่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดที่ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย (ใช้ราคาสูงสุด) กรณีผู้ขายถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย): เนื่องจากเงินที่ได้จากการขายที่ดิน ถือเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณในค่าโอนที่ดินภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยกรมที่ดินจะเป็นผู้คำนวณให้ตาม ราคาประเมิน ระยะเวลาการถือครอง และอัตราหักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง

วิธีคำนวณการโอนที่ดินแบบเข้าใจง่าย พร้อมตัวอย่าง

การคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จริง ๆ แล้วไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่หลายคนคิด เพียงคุณเข้าใจหลักการพื้นฐาน ก็สามารถประเมินค่าใช้จ่ายคร่าว ๆ ได้ด้วยตัวเองก่อนวันโอน ทำให้วางแผนการเงินได้แม่นยำ และไม่ตกใจหน้างาน

โดยหลักการแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะถูกคำนวณจาก ราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) และคิดเป็นอัตรา 2% ของราคาดังกล่าว

หมายเหตุ ค่าโอน 2% เป็นอัตราปกติที่ใช้ในการคำนวณทั่วไป อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ภาครัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเงื่อนไขที่กำหนด ค่าโอนอาจถูกปรับลดเหลือ 0.01% ตามประกาศของทางราชการ ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิทธิ์ และเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้ง

สูตรคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน = ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย × 2%

ตัวอย่าง การคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน

สมมติว่าคุณซื้อบ้าน หรือคอนโดในราคา 3,000,000 บาท และราคาประเมินของกรมที่ดินเท่ากัน หรือสูงกว่า 

ค่าโอนที่ดิน  3,000,000 × 2% = 60,000 บาท

หมายความว่า ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะมีค่าโอนที่รวม 60,000 บาท ซึ่งยังไม่รวมกับค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าจดจำนอง หรือภาษีต่าง ๆ)

ไขข้อสงสัย ! ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ใครต้องเป็นคนจ่ายค่าโอนที่ดิน ?

หลายคนมักเข้าใจว่า ค่าโอนบ้าน หรือค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินต้องเป็นหน้าที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเท่านั้น แต่ความจริงแล้ว ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะแบ่งความรับผิดชอบต่างกันตามประเภทค่าใช้จ่าย และบางรายการสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย ดังนี้

• ค่าโอนบ้าน หรือค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน

เป็นค่าใช้จ่ายที่ ผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถตกลงกันได้เอง ว่าจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด เนื่องจากกฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัว

• ค่าจดจำนอง

เป็นค่าใช้จ่ายของ ผู้ซื้อ ในกรณีที่มีการกู้เงินจากธนาคาร เพื่อจดจำนองอสังหาริมทรัพย์

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ

เป็นค่าใช้จ่ายของ ผู้ขาย กรณีถือครองทรัพย์สินไม่ถึงระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

• ค่าอากรแสตมป์

เป็นค่าใช้จ่ายของ ผู้ขาย (ใช้ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)

เป็นค่าใช้จ่ายของ ผู้ขาย เนื่องจากถือเป็นภาษีจากรายได้ที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน

สรุปได้ว่า แม้ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัว ว่าผู้ซื้อ หรือผู้ขายต้องเป็นคนจ่ายค่าโอนทั้งหมด แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อจะรับผิดชอบหลัก ๆ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกู้ (เช่น ค่าจดจำนอง) ส่วนผู้ขายจะรับผิดชอบภาษีต่าง ๆ ที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน 

ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิด ควรมีการระบุเงื่อนไขเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ชัดเจนตั้งแต่ในสัญญา เพราะจะช่วยให้ขั้นตอนวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น

หากคุณกำลังมองหา ทาวน์เฮ้าส์ สมุทรปราการ ที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง ขอแนะนำ “นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์ (แพรกษา – นิคมฯ บางปู)” ทาวน์เฮ้าส์ดีไซน์โมเดิร์น โปร่งโล่ง กว้างขวาง อยู่สบายให้ฟีลใกล้เคียงบ้านเดี่ยว พร้อมฟังก์ชันครบ ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต และเดินทางสะดวก เหมาะทั้งอยู่อาศัย และวางแผนอนาคต หากสนใจ สามารถติดต่อหาเราได้ที่ 

Line: @nktgroup

โทร 087-678-9296 (นครทองลีฟวิ่ง)

084-641-2666 (นครทองโคโลนี่)

097-1854467 (นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์)

Inbox: Nakornthong Group