“ดอกเบี้ยบ้าน” ผ่อนกับธนาคาร หรือเจ้าของบ้านดีกว่ากัน ?

ในกระบวนการซื้อบ้าน สิ่งที่คนมักให้ความสำคัญมากที่สุดไม่ใช่แค่ทำเล หรือราคา แต่คือ “วิธีการผ่อน” โดยเฉพาะกับคำถามว่า ควรผ่อนกับธนาคาร หรือผ่อนตรงกับเจ้าของบ้าน แบบไหนดีกว่ากัน ?

ซึ่งประเด็นนี้กลับมาเป็นกระแสอีกครั้ง เมื่อรายการดังเผยเคสไวรัล ผ่อนบ้านทุกเดือนแต่สุดท้าย “ไม่ได้บ้าน” เพราะเจ้าของนำทรัพย์ไปจำนองกับธนาคารโดยไม่บอกผู้ผ่อน ทำให้เงินที่ผ่อนไปหลายปีสูญเปล่า และกลายเป็นบทเรียนราคาแพงที่คนกำลังจะซื้อบ้านต้องระวัง

ในบทความนี้ นครทอง จึงขอมาอธิบายให้เข้าใจกันแบบง่าย ๆ ว่า ดอกเบี้ยบ้านจริง ๆ คืออะไร ทำไมบางคนผ่อนเป็นปี ๆ แต่เงินต้นลดน้อยมาก แล้วผ่อนกับเจ้าของบ้านมีความเสี่ยงอะไรซ่อนอยู่ และสุดท้ายผ่อนบ้านกับเจ้าของโดยตรง หรือผ่อนกับธนาคารแบบไหนปลอดภัยกว่า ถ้าพร้อมแล้ว ไปดูกัน 

เรื่องน่ารู้ ! ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร 

ดอกเบี้ยบ้าน คือ ค่าธรรมเนียมที่เราต้องจ่ายให้ธนาคาร เพื่อแลกกับการกู้เงินซื้อบ้าน โดยดอกเบี้ยจะคิดจาก “เงินต้นคงเหลือ” ในทุกเดือน แต่ทั้งนี้ เจ้าของบ้านทาวน์โฮม บางบ่อ หรือใครหลายคนก็อาจยังเข้าใจผิดกันอยู่ว่า อัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราคงที่ตลอดสัญญา 

ซึ่งความเป็นจริงแล้ว สินเชื่อบ้านมีอยู่ทั้งหมด 2 แบบหลัก ๆ ได้แก่ แบบคงที่ (Fixed Rate) และแบบลอยตัว (Floating Rate)

1. ดอกเบี้ยคงที่

ดอกเบี้ยจะคงที่เฉพาะช่วงแรก เช่น 1 – 3 ปี ซึ่งเป็นช่วงโปรโมชันของธนาคาร หลังหมดโปรดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวทันที

2. ดอกเบี้ยลอยตัว

หลังหมดโปร ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นลอยตัวตามอัตราอ้างอิงของแต่ละธนาคาร เช่น

• MLR (Minimum Loan Rate)
• MRR (Minimum Retail Rate)

ซึ่งจะขึ้นลงตามสภาพเศรษฐกิจ นโยบายดอกเบี้ย และต้นทุนของธนาคาร ตัวอย่างเช่น ถ้าเศรษฐกิจผันผวน ดอกเบี้ยขึ้น ค่างวดก็จะเพิ่มขึ้นตาม ส่งผลให้ยอดผ่อนบ้านในปีที่ 4 เป็นต้นไปสูงกว่าปีแรกอยู่มาก

บทเรียนราคาแพง ผ่อนบ้านกับเจ้าของทุกเดือน แต่ทำไมไม่ได้บ้าน

หลายคนเลือกผ่อนกับเจ้าของบ้านโดยตรง เพราะดูง่าย เงื่อนไขน้อย ไม่ต้องมีเอกสารมากมาย และไม่ต้องผ่านการอนุมัติของธนาคาร แต่ความจริงคือ การผ่อนแบบนี้มีช่องโหว่ทางกฎหมายจำนวนมาก จนทำให้ผู้ผ่อนต้องสูญเงิน และไม่ได้บ้านในท้ายที่สุด

ซึ่งต่อไปนี้ คือคำอธิบายว่า ทำไมถึงเกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้นได้

1. ทำไมบางคนผ่อนเป็นปี ๆ แต่เงินต้นลดน้อยมาก ?

หลายคนคงสงสัยว่า “ผ่อนเดือนละหมื่น แต่ทำไมเงินต้นแทบไม่ลดเลย ?” สาเหตุอยู่ที่ วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านของ “เจ้าของบ้าน” กับ “ธนาคาร” นั้นต่างกัน

• ผ่อนกับธนาคาร (เงินที่จ่าย = ดอกเบี้ย + เงินต้นจริง)

ธนาคารจะคำนวณดอกเบี้ยจาก ยอดเงินต้นคงเหลือ เดือนแรกดอกเยอะเพราะเงินต้นยังสูง แต่พอผ่อนไปเรื่อย ๆ เงินต้นลด ดอกเบี้ยก็จะลด ทำให้เงินที่จ่ายต่อเดือน ถูกนำไปตัดเงินต้นมากขึ้นเรื่อย ๆ

• ผ่อนกับเจ้าของบ้าน (จ่ายทุกเดือน แต่เงินต้นอาจลดช้า หรือไม่ลดเลย)

เจ้าของบ้านกำหนดโครงสร้างดอกเบี้ยเอง โดยเจ้าของบ้านบางคนอาจตั้งค่างวดคงที่ เช่น ผ่อนเดือนละ 10,000 บาท แบ่งเป็น “ดอกเบี้ย 7,000 บาท + เงินต้น 3,000 บาท” แม้คุณจ่ายมาหลายปี เงินต้นก็ลดช้า เพราะ ดอกเบี้ยส่วนใหญ่ยังสูงอยู่ หรือพูดง่าย ๆ คือ ดอกเบี้ยไม่ลดตามเงินต้น

2. ผ่อนกับเจ้าของบ้านมีความเสี่ยงอะไรซ่อนอยู่ ?

อย่างแรกเลยคือ การผ่อนกับเจ้าของบ้าน ไม่มีตารางผ่อนชัดเจน ทำให้ผู้ซื้อไม่รู้ว่าเดือนนี้เงินเข้าดอกเท่าไหร่ และเงินเข้าต้นเท่าไหร่ บางเดือนอาจโดนดอกเยอะ เงินต้นลดเพียงเล็กน้อยทำให้ผ่อนเป็นปี ๆ แต่ยอดเงินต้นแทบไม่ลด

อีกทั้งการผ่อนกับเจ้าของบ้าน ยังไม่มีสัญญาที่คุ้มครองตามกฎหมาย แม้คุณผ่อนครบทุกงวด แต่ชื่อบ้านยังเป็นเจ้าของ ไม่มีเอกสารจดทะเบียนว่า เมื่อผ่อนครบจะได้บ้าน ดังนั้นเงินที่ผ่อนไป ก็ไม่ได้ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านจริง ๆ

สรุปได้ว่า แม้คุณจะผ่อนอยู่หลายปี แต่โฉนดยังเป็นชื่อเจ้าของ 100% ถ้าเกิดอะไรขึ้น คุณไม่มีทางเอาบ้านกลับมาได้ คุณจะไม่มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย ไม่มีสิทธิห้ามขาย ไม่มีสิทธิคัดค้าน และไม่มีหลักประกันใด ๆ

นอกจากนี้ เจ้าของสามารถนำบ้านไปจำนองธนาคารได้ทุกเมื่อ นี่คือจุดที่เกิดขึ้นจริงในหลายเคส โดยเจ้าของบ้านอาจเอาบ้านที่ให้คุณผ่อน ไปจำนองอีกครั้ง เนื่องจากต้องการเงินก้อน ซึ่งเขาสามารถทำได้ เพราะโฉนดยังเป็นชื่อเขา และธนาคารก็ปล่อยกู้ตามปกติ สุดท้ายแล้ว หากเจ้าของผ่อนไม่ไหว บ้านก็จะถูกยึดโดยธนาคาร ผู้ผ่อนก็จะโดนไล่ออกจากบ้านทันที แม้คุณจะจ่ายมาตลอดก็ไม่มีสิทธิ์อะไรเลย

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจผ่อนบ้านทาวน์โฮม บางบ่อ ไม่ว่าจะกับธนาคาร หรือเจ้าของบ้าน ควรมีผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาอย่างถูกต้อง ! ซึ่งนครทอง ยินดีให้คำปรึกษาการวางแผนผ่อนบ้าน และให้คำแนะนำว่าควรผ่อนกับธนาคาร หรือเจ้าของบ้านดี หากสนใจ สามารถติดต่อเราได้ที่ Line: @nktgroup

4 บทเรียนราคาแพง จากการผ่อนบ้านกับเจ้าของ

ก่อนเซ็นสัญญาซื้อบ้าน ควรระวัง และตรวจสอบให้รอบคอบ เพราะหลายกรณีผู้ผ่อนเสียเงินไปหลายปี แต่ไม่ได้บ้านจริง และนี่คือสิ่งสำคัญนครทองอยากมาแนะนำ

1. ตรวจสอบชื่อในโฉนด

ก่อนจ่ายเงินทุกบาท ทุกสตางค์ ต้องมั่นใจว่าชื่อคุณปรากฏในโฉนด หรือเอกสารสิทธิ์ของบ้าน หากไม่มีชื่อคุณในเอกสารสิทธิ์ ก็อย่าเพิ่งรีบจ่ายแม้แต่บาทเดียว เพราะนี่คือหลักประกันทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้าน

2. เช็กสถานะภาระจำนอง

ตรวจสอบว่าบ้านที่คุณกำลังจะผ่อน ไม่มีภาระจำนอง หรือหนี้ซ้อน เพราะเจ้าของบ้านอาจนำบ้านไปจำนองกับธนาคารโดยไม่บอกคุณ หากเกิดกรณีนี้ ธนาคารจะสามารถยึดบ้านได้ทันที แม้คุณจะจ่ายเงินครบตามสัญญาก็ตาม

3. ระวังคำโฆษณา “ผ่อนง่าย ไม่ต้องกู้ธนาคาร”

ข้อเสนอที่ฟังดูง่าย และสะดวกนี้ อาจมีความเสี่ยงสูงแอบแฝงอยู่ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านต้องเข้าใจว่า การไม่ผ่านธนาคารไม่ได้แปลว่าปลอดภัยเสมอไป

4. ใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อเพื่อวางแผนการเงิน

ก่อนตัดสินใจกู้เงิน ควรเช็กว่าเงินที่จ่ายไปแต่ละงวดถูกหักเป็นเงินต้น และดอกเบี้ยบ้านอย่างไร เพื่อให้แน่ใจว่าการผ่อนนั้นสมเหตุสมผล และช่วยให้วางแผนการเงินได้อย่างถูกต้อง

สรุปแล้ว ผ่อนกับธนาคาร หรือเจ้าของบ้านดีกว่ากัน ?

การผ่อนตรงกับเจ้าของบ้านอาจดูสะดวก แต่ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบด้านก่อนเซ็นสัญญา ก็อาจเสียเงินไปโดยไม่ได้บ้านจริง และเพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนว่า ผ่อนเจ้าของ vs ผ่อนธนาคารต่างกันขนาดไหน เราได้สรุปมาเป็นตารางให้เข้าใจง่ายแล้ว ดังนี้

ผ่อนกับธนาคาร	ผ่อนกับเจ้าของบ้าน
มีสัญญาถูกกฎหมายธนาคารถือโฉนด ทำให้มีความปลอดภัยสูง ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจริงผ่อนครบได้โอนชื่อแน่นอน	ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีหลักประกันเสี่ยงถูกยึด แม้จ่ายครบดอกเบี้ย/ค่างวดไม่ชัดเจนความเสี่ยงที่เสียเงินแล้วไม่ได้บ้าน

สุดท้ายนี้ หวังว่าทุกท่านจะได้คำตอบ ที่กำลังสงสัยเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน และทำตามข้อควรระวังในการกู้บ้านไม่ให้โดนหลอก หรือโกง หากสนใจบ้านทำเลดี ใกล้เมือง

ขอแนะนำ “นครทองโคโลนี่ เมืองใหม่บางพลี” ทาวน์โฮม บางบ่อ ที่ให้พื้นที่กว้าง และเป็นส่วนตัวเหมือนอยู่บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีสภาพแวดล้อมที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย ใกล้แหล่งชอปปิงมอลล์ และใกล้แหล่งงานนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง หากสนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ติดต่อหาเราได้ที่

Line: @nktgroup

โทร 087-678-9296 (นครทองลีฟวิ่ง)

084-641-2666 (นครทองโคโลนี่)

097-1854467 (นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์)

Inbox: Nakornthong Group