อัปเดต ค่าโอนที่ดินบ้าน ประจำปี 2568 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การเริ่มต้นมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ได้มีเพียงแค่ค่าซื้อบ้านเท่านั้นที่ต้องเตรียมพร้อม เพราะยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่ตามมาอีกมากมาย โดยหนึ่งในนั้นก็คือ “ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน” ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับสำนักงานกรมที่ดิน โดยค่าธรรมเนียมส่วนนี้อาจมีตั้งแต่หลักหมื่น ไปจนถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดิน หรือบ้านที่ซื้อ

ดังนั้น สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อทาวน์โฮมแพรกษาหรือบ้านในทำเลนี้ การเตรียมความพร้อมด้านค่าใช้จ่ายถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ในบทความนี้ นครทอง ขอพาทุกท่านมาทำความรู้จักกับ ค่าโอนที่ดินคืออะไร พร้อมอัปเดตรายละเอียดของค่าธรรมเนียมโอนที่ดินล่าสุด เพื่อให้คุณสามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างมั่นใจ และไม่พลาดเรื่องสำคัญในวันที่ไปโอน ถ้าพร้อมแล้ว ไปดูกันเลย

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร ?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นจากการซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือผู้โอนกับผู้รับโอน ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือบ้านพร้อมที่ดิน ล้วนต้องมีการชำระค่าโอนดังกล่าวในวันที่ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายนี้ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมหลายส่วนที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดตามราคาซื้อขายที่ระบุไว้ในสัญญา หรือราคาประเมินของกรมที่ดิน 0.5 – 2%
• ค่าภาษีเงินได้บุคคล: คิดตามอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันได โดยจะหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินนั้น
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน โดยยึดราคาที่สูงกว่า ใช้ในกรณีที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
• ค่าอากรแสตมป์: คิดที่อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน ให้ยึดตามราคาที่ต่ำกว่า โดยจะไม่ต้องชำระในกรณีที่มีการชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว
• ค่าจดจำนอง: สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน จะต้องชำระค่าจดจำนองที่อัตรา 1% ของวงเงินกู้ ทั้งนี้ ปัจจุบันมีการปรับลดเหลือ 0.01% ตามมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ
• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประกอบด้วย ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท

หมายเหตุ: ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย และเงื่อนไขเป็นไปตามที่ภาครัฐกำหนดในช่วงเวลานั้น ๆ โดยค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนแปลง

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลสมุทรปราการ ขอแนะนำทาวน์โฮมแพรกษาจากนครทองบนทำเลศักยภาพย่านสมุทรปราการ และนิคมฯ บางปู โดดเด่นด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งพื้นที่ส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น และสวนสาธารณะ พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ช่วยตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของการใช้ชีวิต

สำรวจค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ประเภทต่าง ๆ

การโอนกรรมสิทธิ์ ยังมีรายละเอียดเฉพาะที่แตกต่างกันไป โดยเฉพาะกรณีที่มีการโอนให้บุคคลในครอบครัว ซึ่งอัตราค่าธรรมเนียม และภาษีที่เกี่ยวข้องอาจลดหย่อน หรือเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับลักษณะความสัมพันธ์ และวัตถุประสงค์ของการโอน โดยสามารถแบ่งประเภทการโอนกรรมสิทธิ์ในครอบครัวได้ดังนี้

1. โอนให้ลูกตามกฎหมาย

การโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งอาจได้รับการยกเว้นภาษีบางประเภท โดยต้องมีหลักฐานแสดงความเป็นพ่อ แม่ และลูกอย่างชัดเจน รวมถึงต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เช่น การถือครองที่ดินมาครบตามระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้มีค่าธรรมเนียมที่ต่อเสีย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคล 5% ของราคาประเมิน ยกเว้นไม่เกิน 20 ล้านบาท

2. โอนให้ลูกโดยไม่ชอบตามกฎหมาย

ในกรณีที่ผู้รับโอนไม่เป็นลูกโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น บุตรบุญธรรมที่ยังไม่ได้จดทะเบียนรับรอง หรือผู้ที่เลี้ยงดูมาแต่ไม่มีสายสัมพันธ์ทางกฎหมาย การโอนในลักษณะนี้จะถูกพิจารณาเป็นการโอนให้บุคคลทั่วไป และจะไม่ได้รับสิทธิพิเศษด้านค่าธรรมเนียม หรือภาษี โดยค่าธรรมเนียมที่ต่อเสีย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคล

3. โอนให้คู่สมรส

การโอนกรรมสิทธิ์ให้คู่สมรสตามกฎหมาย สามารถได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมบางรายการ ทั้งนี้ ต้องมีทะเบียนสมรสที่ถูกต้องตามกฎหมายเป็นหลักฐานยืนยันความสัมพันธ์ โดยค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคล

4. โอนให้แก่สายเลือดเดียวกัน

การโอนที่ดินให้แก่เครือญาติ เช่น พี่น้อง ปู่ ย่า ตา ยาย หรือหลาน หากมีการโอนให้บุคคลเหล่านี้ จะยังอยู่ภายใต้เกณฑ์การเสียค่าธรรมเนียมปกติ แต่สามารถยื่นคำร้องขอพิจารณาลดหย่อนได้ในบางกรณี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ และเอกสารประกอบ โดยค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ต้องเสีย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคล 5% ของราคาประเมิน

5. โอนในรูปแบบมรดก

หากเจ้าของทรัพย์สินถึงแก่กรรม และมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมหรือโดยการแบ่งมรดก การโอนประเภทนี้จะต้องเสียภาษีมรดกและอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด โดยค่าธรรมเนียมที่ต่อเสีย ได้แก่

• ภาษีมรดก จะได้รับการยกเว้นภาษี หากทรัพย์สินที่ได้รับมีมูลค่า ไม่เกิน 100 ล้านบาท ในทุกกรณี หากมูลค่าเกินจากนี้ จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าธรรมเนียมการโอน กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน และกรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้อง หรือลูกบุญธรรม ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน

6. โอนที่ดินซื้อขาย

การโอนที่ดินจากการซื้อขาย เป็นรูปแบบที่พบได้บ่อยที่สุดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมแพรกษา โดยขั้นตอนสำคัญคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายจะต้องไปดำเนินการพร้อมกัน โดยค่าธรรมเนียมที่ต้องเสีย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน ในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคล

เช็กลิสต์เอกสาร ก่อนโอนที่ดิน เตรียมให้ครบก่อนวันจริง

ก่อนโอนที่ดิน เอกสารที่ใช้ในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์มีอยู่หลายรายการ ดังนั้น ผู้ซื้อ และผู้ขายจึงควรเตรียมเอกสารให้พร้อมล่วงหน้า เพื่อให้ขั้นตอนการโอนเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ติดขัด โดยสามารถแบ่งประเภทของเอกสารที่ต้องใช้ได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ดังนี้

• บุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชนตัวจริง และสำเนาบัตรประชาชน ของผู้ซื้อและผู้ขาย
2. ทะเบียนบ้านตัวจริง และสำเนาทะเบียนบ้าน ของผู้ซื้อและผู้ขาย
3. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย (ถ้ามี)
4. หนังสือรับรองการปลูกสร้างอาคาร (ในกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดิน)
5. ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อ หรือสกุลที่ไม่ตรงกับในเอกสาร)

• นิติบุคคล

1. หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล โดยออกไม่เกิน 1 เดือน
2. สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
3. มติที่ประชุม หรือหนังสือมอบอำนาจ (กรณีมีการมอบหมายให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
4. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดรายชื่อนิติบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
5. หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

เป็นอย่างไรกันบ้างกับ ข้อมูลเจาะลึกเรื่อง “ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน” และการเตรียมตัวก่อนโอนกรรมสิทธิ์ หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ผู้อ่านเข้าใจรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และสามารถวางแผนล่วงหน้า เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันเป็นไปอย่างราบรื่น

สุดท้ายนี้ หากใครกำลังมองหาทาวน์โฮมในทำเลแพรกษา และนิคม ฯ บางปู ขอแนะนำ โครงการ นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์ทาวน์โฮมแพรกษาดีไซน์โมเดิร์นมินิมอล ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ด้วยนวัตกรรมการอยู่อาศัยสมัยใหม่ ก่อสร้างด้วยอิฐมวลเบาเพื่อความเย็นสบาย และประหยัดพลังงาน พร้อมระบบสมาร์ตโฮมที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบาย และปลอดภัยในเวลาเดียวกัน สนใจสามารถติดต่อ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

Line:@nktgroup 

โทร 084-6412666 (นครทองโคโลนี่ บางบ่อ) 

087-6789296 (นครทองลีฟวิ่ง บางนา)  

097-1854467 (นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์ แพรกษา)

Inbox:Nakornthong Group