ข้อควรรู้ก่อนต่อเติมบ้าน ทำแล้วไม่ผิดกฎหมาย
หลายคนมักคิดว่า การต่อเติมบ้านเป็นเรื่องง่ายแค่มีเงินก็ทำได้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว การต่อเติมสร้างบ้านนั้นมีกฎหมายควบคุมอยู่หลายอย่าง หากทำผิดกฎหมาย ก็อาจจะเจอปัญหาใหญ่ตามมา เช่น ทะเลาะกับเพื่อนบ้าน โดนปรับ หรือถึงขั้นต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ไปเลยก็ว่าได้
ดังนั้น หากคุณเป็นเจ้าของบ้าน และกำลังอยากเริ่มการต่อเติมสร้างบ้าน แต่ก็กังวลเรื่องกฎหมาย ในบทความนี้ นครทอง ได้รวบรวมข้อควรรู้สำคัญ เกี่ยวกับการต่อเติมบ้านให้คุณดำเนินการได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และไม่โดนร้องเรียน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในภายหลัง
“ต่อเติมบ้าน” และ “ซ่อมแซมบ้าน” แตกต่างกันอย่างไร
หลายคนมักเข้าใจผิดว่าการต่อเติมรีโนเวทบ้าน และการซ่อมแซมบ้านสมุทรปราการ เป็นสิ่งเดียวกัน แต่ความจริงแล้ว ทั้งสองกระบวนการนี้มีความแตกต่างกันในหลายแง่ ทั้งเรื่องของจุดประสงค์ ขอบเขตของงาน และรวมไปถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ ซึ่งการเข้าใจในความต่างนี้ จะช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถวางแผน และตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพในการปรับปรุงบ้านมากยิ่งขึ้น
- การต่อเติมรีโนเวทบ้าน
การต่อเติมรีโนเวทบ้าน เป็นการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย และเพิ่มฟังก์ชันการใช้งานให้กับบ้าน เช่น ต่อเติมห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ ห้องนั่งเล่น หรือสร้างโรงเก็บรถเพิ่ม โดยในทางกฎหมายนั้น อาจจะต้องขออนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น ก่อนดำเนินการ ขึ้นอยู่กับขนาด รูปแบบ และโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ อีกที
- การซ่อมแซมบ้าน
สำหรับการซ่อมแซมบ้าน เป็นการแก้ไข ซ่อมแซมส่วนที่ชำรุด และเสียหายของโครงสร้าง หรือองค์ประกอบต่าง ๆ ของบ้านให้กลับมาใช้งานได้เป็นปกติ เช่น ซ่อมแซมหลังคา ทาสีใหม่ เปลี่ยนพื้นกระเบื้อง เป็นต้น โดยทั่วไปเจ้าของบ้านไม่จำเป็นต้องขออนุญาตกับทางนิติ หรือองค์กรใด ๆ แต่ควรมั่นใจว่าการซ่อมแซมเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย และไม่รบกวนเพื่อนบ้าน
กฎหมายต่อเติมสำหรับบ้าน มีอะไรบ้าง
- ห้ามต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ดิน และต้องมีพื้นที่เหลืออย่างน้อย 30%
หากต้องการต่อเติมรีโนเวทบ้าน จะไม่สามารถใช้ได้เต็มพื้นที่ดินได้ เพราะอาจทำให้ผิดกฎหมาย และถูกรื้อถอนออกได้ โดยมีข้อกำหนดว่า
- ห้ามใช้พื้นที่ดินไปเกิน 60% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) และห้ามใช้พื้นที่ดินไปเกิน 80% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (รวมถนน)
- คุณจะต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) เพื่อให้สามารถระบายน้ำ และถ่ายเทอากาศได้ดี
- ระยะห่างของอาคารกับแนวเขตที่ดิน
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คุณจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายต่อเติมทำบ้าน ที่กำหนดระยะห่างของแนวอาคาร และเขตที่ดินไว้ เพื่อควบคุมไม่ให้มีสิ่งก่อสร้างใกล้ชิดกันมากเกินไป และความปลอดภัยต่อพื้นที่โดยรอบ ซึ่งมีข้อกำหนด ดังนี้
- อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ที่เว้นว่างอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ ช่องแสง หรือระเบียงอาคาร จะต้องห่างกับเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
- กรณีอาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร จะต้องเว้นว่างอาคารที่มีช่องเปิดอย่างน้อย 3 เมตร
- กรณีผนังทึบสามารถเว้นระยะห่าง จากแนวที่ดินได้อย่างน้อย 50 เซนติเมตร (ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ และสร้างชิดได้น้อยกว่า 50 เซนติเมตร)
- ระยะห่างของชายคา หรือกันสาด จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร เท่ากับกรณีผนังทึบ
- หากต้องการต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียงถึงแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2-3 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิดตามความสูงของอาคาร
- ต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง
การต่อเติมสร้างบ้านไม่ได้เป็นเพียงเรื่องส่วนตัว เนื่องจากอาจส่งผลกระทบต่อผู้ใช้ประโยชน์ใกล้เคียงได้ อย่าง การบังแสง การกัดขวางทางลม หรือการส่งเสียงดัง เป็นต้น ซึ่งผู้ที่ต้องการต่อเติมทำบ้านจำเป็นต้องได้รับ ความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง เพื่อป้องกันความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นได้
- ต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกร เพื่อควบคุมงานต่อเติมบ้าน
สถาปนิก หรือวิศวกร จะมีหน้าที่ช่วยออกแบบแผนการต่อเติม และให้คำแนะนำผู้ว่าจ้างได้ทราบถึงกฎหมายต่อเติมสร้างบ้าน รวมไปถึงขั้นตอนการอนุญาต โดยต้องควบคุมตรวจสอบ เพื่อให้แผนงานต่อเติมได้รับความยินยอมจากเจ้าพนักงาน
อีกทั้งสถาปนิก และวิศวกร ยังมีหน้าที่ออกแบบ และคำนวณโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า และระบบประปาให้เหมาะสม โดยไม่ทำให้เกิดความเสียหายต่อโครงสร้างเดิม ซึ่งต้องประสานงานกับผู้รับเหมา เพื่อให้การต่อเติมเป็นไปตามที่ได้รับอนุญาต รวมถึงต้องมีคุณภาพตรงตามมาตรฐาน
- ขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่
หากต้องการต่อเติมสร้างบ้าน คุณจะต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็น เจ้าพนักงานเขต เจ้าพนักงานอำเภอ หรือเจ้าพนักงานเทศบาล เป็นต้น โดยการขออนุญาตจะต้องแสดงแผนการต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง และแผนการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ เพื่อให้เจ้าพนักงานเห็นชอบ ว่าไม่ผิดกฎหมายต่อเติมทำบ้าน ไม่เป็นอันตรายต่อเพื่อนบ้านข้างเคียง และไม่กระทบต่อสิ่งแวดล้อม
เผยคำตอบ ! ทำไมต้องศึกษากฎหมาย ก่อนต่อเติมทาวน์โฮม
หลายคนอาจสงสัยว่า การขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้านสำคัญอย่างไร ซึ่งหากคุณวางแผนเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เจ้าของบ้านจำเป็นต้องทำความเข้าใจกับข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร) ให้ดีก่อน เนื่องจาก การต่อเติมทำบ้านถือเป็น “การดัดแปลงอาคาร” ตามคำนิยามของกฎหมายฉบับนี้
สำหรับข้อสงสัยที่ว่า ทำไมต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ? เพราะกฎหมายฉบับนี้มีไว้เพื่อควบคุมให้การก่อสร้าง และดัดแปลงอาคารทุกหลังเป็นไปอย่างถูกต้อง ปลอดภัย ทั้งยังสามารถป้องกันอัคคีภัย และไม่รบกวนบริเวณโดยรอบ การต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงถือเป็นความผิดตาม พ.ร.บ. ดังกล่าว ดังนั้น หากต่อเติมโดยไม่ปฏิบัติตามที่กฎหมายกำหนด จะถือว่าเป็นการกระทำความผิดที่เจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบ
เรื่องต้องรู้ ! จะต่อเติมบ้านอย่างไร ให้ไม่โดนร้องเรียน
ก่อนอื่น นครทอง อยากพาคุณไปทำความเข้าใจกับข้อจำกัด ตามประเภทของการต่อเติมทำบ้านกันก่อน ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
- การต่อเติมทำบ้านแบบต้องขออนุญาต
- มีการต่อเติมในส่วนของพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร เช่น ต่อเติมชาน หน้าต่าง และระเบียงที่ยื่นออกมาจากตัวบ้าน
- มีการต่อเติมบริเวณหลังคาเกิน 5 ตารางเมตร รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงรูปแบบหลังคา หรือการมุงหลังคาใหม่
- มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้าน ในส่วนที่เพิ่ม-ลด เสา คาน ที่ต่างไปจากเดิม เช่น การเพิ่มเสา คาน เปลี่ยนผนังกั้นห้อง
- มีการต่อเติมในกรณีที่น้ำหนักเพิ่มขึ้นจากเดิมเกิน 10% เช่น การเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างที่หนักขึ้น
- การต่อเติมทำบ้านแบบไม่ต้องขออนุญาต
- มีการเพิ่มหรือลดพื้นที่ ไม่เกินที่กฎหมายกำหนด และต้องไม่ใช่การลด หรือเพิ่มเสากับคาน
- มีการเปลี่ยนโครงสร้างของบ้าน โดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
- จะต้องไม่กีดขวางทางเดิน และไม่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่น
หลังจากทำความเข้าใจประเภทของการต่อเติมที่ต้องขออนุญาต และไม่ต้องขออนุญาตกันไปแล้ว คราวนี้ นครทอง จะมาดู 4 ข้อห้าม ที่ต่อเติมไม่ได้ตามกฎหมาย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ว่ามีอะไรบ้าง ดังนี้
- ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต
- ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารที่ขัดต่อกฎกระทรวงและข้อบัญญัติท้องถิ่น
- ห้ามใช้ หรือดัดแปลงอาคารผิดไปจากวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาต
- ห้ามดำเนินการที่อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อบุคคล หรือทรัพย์สิน
รวมบทลงโทษทางกฎหมาย หากต่อเติมทำบ้านโดยไม่ขออนุญาต
ผลจากการต่อเติมทำบ้านโดยไม่ขออนุญาต ต้องจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ทั้งยังมีการกำหนดโทษปรับรายวันอีก วันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง ซึ่งอาจปรับเป็นเงินสด หรืออาจเป็นการเรียกเก็บทางกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม การต่อเติมทำบ้านสมุทรปราการโดยไม่ขออนุญาต หรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ก็อาจส่งผลร้ายแรงตามมาทั้งโทษทางกฎหมาย และปัญหาความขัดแย้งกับผู้อื่น ดังนั้น ผู้ที่วางแผนจะต่อเติมจึงควรเตรียมตัว และศึกษากฎหมายข้อบังคับต่าง ๆ ให้ดี รวมถึงขออนุญาตให้ถูกต้องเป็นกิจจะลักษณะ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการถูกลงโทษตามกฎหมาย
นอกจากข้อระวังที่มีโทษปรับแล้ว ยังมีข้อควรระวังอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น การเลือกช่างผู้รับเหมาที่มีความน่าเชื่อถือ การตรวจสอบงานก่อสร้างอย่างละเอียด การเก็บเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ตลอดจนการดูแลรักษาบ้านที่ต่อเติมอย่างสม่ำเสมอ เพราะฉะนั้น การต่อเติมทาวน์โฮมจึงเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญ ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ รวมถึงควรปรึกษาวิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญ และดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
พาส่อง ! 4 ขั้นตอน ขออนุญาตต่อเติมบ้าน แบบเข้าใจง่าย
อย่าลืมว่า “บ้าน” คือที่อยู่อาศัย เป็นสถานที่พักผ่อนที่สามารถสร้างความสุขให้กับครอบครัว การต่อเติมอย่างถูกต้อง จะช่วยให้บ้านของคุณเป็นบ้านพื้นที่ปลอดภัยที่ทั้งสวยงาม และน่าอยู่ สร้างความสุขและความอบอุ่นให้กับทุกคนในครอบครัว ซึ่งขั้นตอนขออนุญาตต่อเติมทาวน์โฮม ก็มีอยู่ด้วยกัน 4 ขั้นตอน ดังนี้
- ติดต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น เพื่อยื่นคำขออนุญาตต่อเติมทำบ้าน
- เตรียมเอกสาร ได้แก่ แบบแปลนบ้าน พร้อมด้วยรายการประกอบแบบแปลน สำเนาโฉนดที่ดิน และหนังสือแสดงความยินยอมจากเพื่อนบ้านว่ายินยอมให้ต่อเติมชิดเขตที่ดิน
- ยื่นเอกสาร และรอผลพิจารณาภายใน 45 วัน แต่ในกรณีที่เอกสารไม่ถูกต้อง หลังทำการแก้ไขเอกสารส่งไปใหม่ จะได้รับใบอนุญาตภายใน 30 วัน นับจากวันที่ได้รับเอกสารในการแก้ไข
- ได้รับใบอนุญาต จากนั้นแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน รวมถึงวันเริ่ม-สิ้นสุดการก่อสร้างให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นทราบ
“นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์” ทาวน์โฮม สมุทรปราการ ที่ลงตัวกับครอบครัว
นครทอง เข้าใจดีว่าการต่อเติมทำบ้านอาจไม่ใช่คำตอบสำหรับทุกคน เราจึงพร้อมช่วยคุณค้นหาบ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมในสมุทรปราการ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความต้องการของครอบครัว หนึ่งในโครงการน่าสนใจที่ นครทอง อยากแนะนำคือ “นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์ แพรกษา-นิคมฯ บางปู” โครงการบ้านแนวคิดใหม่ล่าสุดภายใต้คอนเซ็ปต์ “Live Complex Life Complete” ที่ผสมผสานการอยู่อาศัยอย่างสมบูรณ์แบบเข้ากับสิ่งอำนวยความสะดวกสมัยใหม่ต่าง ๆ
ในโครงการประกอบด้วยทาวน์โฮม และบ้านแฝดขนาดใหญ่ กว้างขวาง พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ เช่น Smart Security Home และ Digital Door Lock เพื่อมอบความสะดวกสบาย และความปลอดภัยสูงสุด นอกจากนี้ ยังมีทำเลดีตั้งอยู่บนซอยแพรกษา ใกล้นิคมอุตสาหกรรมบางปู ทำให้เดินทางสะดวก ไม่ว่าจะรถยนต์ส่วนตัว หรือรถไฟฟ้า BTS สถานีแพรกษา นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้แหล่งงาน และอยู่ห่างจากกรุงเทพฯ ไม่มากนัก
สำหรับครอบครัวที่กำลังมองหาบ้านสมุทรปราการ นี่อาจเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ เราเชื่อว่าทุกคนต้องการบ้านที่ดีที่สุดสำหรับครอบครัว หากสนใจบ้านที่ใช่ในทำเลสมุทรปราการ ที่สามารถตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ สอบถามเพิ่มเติมได้ที่
Line: @nktgroup
โทร 087-678-9296 (นครทองลีฟวิ่ง)
084-641-2666 (นครทองโคโลนี่)
097-1854467 (นครทอง ดิ เออเบิร์น ไวบ์)
Inbox: Nakornthong Group
